Immeuble Quatuor, Quartier Nord
Immeuble Quatuor, Quartier Nord
© perspective.brussels/Pedro Correa
Tour et Taxis, Gare Maritime
Tour et Taxis, Gare Maritime
© perspective.brussels/Pedro Correa
Quartier européen
Quartier européen
 
Square Bastion
Square Bastion
 

La fonction typiquement tertiaire de Bruxelles va de pair avec une présence importante de bureaux sur son territoire. L’accessibilité, la proximité avec les centres d’affaires, les organismes officiels et publics voire le prestige accompagnent depuis longtemps le choix de localisation traditionnelle et de concentration des bureaux au sein de la Région de Bruxelles-Capitale.

La crise sanitaire a accéléré les tendances émergentes des dernières années en matière d’organisation du travail. La mutation du monde du travail aura inévitablement des effets sur l’immobilier de bureaux tant au niveau du stock, de la vacance que de la conversion.
L’Observatoire des bureaux de perspective.brussels dénombre et cartographie l'immobilier de bureaux et analyse les stocks et la vacance des bureaux en Région de Bruxelles-Capitale. Il permet de suivre l’évolution en matière de constructions, démolitions et transformations (dont les conversions) d'immeubles des bureaux.

L’analyse des mouvements qui animent ce secteur permet d’assurer l’adéquation entre l’offre et les futures programmations à envisager dans la Région bruxelloise.

L'Observatoire des bureaux permet de suivre l’évolution en matière de constructions, démolitions et transformations (par exemple les conversions) d'immeubles des bureaux. L’objectif est de cerner la disponibilité des bureaux et d’assurer une bonne adéquation entre l’offre et les futures programmations dans la Région.

Le stock de bureaux bruxellois

Le traitement des informations issues de la base de données NOVA permet d’estimer le stock de bureaux à Bruxelles. Dédiée à la gestion des demandes de permis d’urbanisme, de lotir et d’environnement, cette plateforme informatique est utilisée par les différentes administrations de la Région. Parmi les données de NOVA, l’Observatoire des bureaux utilise les informations liées aux permis d’urbanisme accordés pour construire ou rénover les immeubles accueillant des bureaux (ou des activités de production de biens immatériels) en Région bruxelloise.

À partir de ces données et de visites de terrain, perspective.brussels vérifie la mise en œuvre des permis délivrés (construction, démolition, transformation). L’analyse définit ainsi la superficie totale des demandes autorisées et réalisées. Cette analyse croisée permet d’estimer le stock en m² de bureaux disponibles en Région de Bruxelles-Capitale.

La vacance de bureaux à Bruxelles

L’Observatoire des bureaux estime, depuis 2007, la vacance des bureaux, sur base du répertoire Inventimmo géré par citydev.brussels, Le répertoire Inventimmo reprend les données de l’offre immobilière professionnelle (à vendre ou à louer) dont, entre autres, celle des bureaux. La comparaison entre le stock de bureaux estimé par perspective.brussels et cette offre permet d’évaluer la vacance de bureaux.

Les effets de la crise sanitaire sur les bureaux

L’un des impacts les plus visibles suite à la crise sanitaire est la demande croissante pour davantage de flexibilité tant par rapport au temps de travail que par rapport à son mode d’organisation. Parmi les NWoW, le télétravail apparaît comme un élément majeur dont les entreprises devront tenir compte pour attirer de nouveaux collaborateurs, voire pour garder leur personnel. Cette nouvelle donne impactera inévitablement l’immobilier de bureaux, que ce soit en termes de surface (selon la littérature scientifique, on peut s’attendre à une réduction de 0,75%, du ratio m² par employé), d’aménagement de l’espace ou de localisation.

Les recherches académiques, privées et des enquêtes montrent qu’à l’ère post-covid, le marché du bureau va se contracter à certains endroits et s’étendre à d’autres. Le recours accru au télétravail va contribuer à la contraction et la dualisation du stock des bureaux en RBC et va accélérer l’obsolescence des bâtiments anciens, sans néanmoins faire totalement s’effondrer le marché immobilier puisqu’il devra répondre à la demande en nouveaux espaces de bureaux adaptés aux technologies et normes actuelles et à venir.

Cette évolution vers une contraction et une dualisation du stock de bureaux posera les questions de la relation de Bruxelles avec le réseau urbain belge, sa relation avec son hinterland et la répartition des fonctions sur le territoire de la RBC selon les principes d’une ville polycentrique.

Zoom sur la conversion des bureaux

Les conversions des bureaux sont pratiquées en Région de Bruxelles-Capitale depuis de nombreuses années. L’Observatoire des bureaux de Perspective analyse les mouvements depuis 1997 et l’on peut constater que depuis cette date, 1 674 298  m² de bureaux ont été convertis. Entre 2018 et 2020, 56% des conversions ont été réalisées vers la création de logements, 31% vers des équipements, 5% vers du commerce et 8% vers d’autres secteurs d’activités (activités productives…).

Ces dernières années, nous assistons à une accélération des conversions. Et, les professionnels du secteur s’attendent à ce que cette tendance à la hausse des conversions s’accroisse au vu de la libération prévisible de surfaces de bureaux suite à la crise sanitaire.
Dans ce contexte, perspective.brussels a mis en place une Task Force dédiée aux bureaux en collaboration avec urban.brussels et l’équipe BMA. Cette taskforce a été chargée d’évaluer le potentiel que les conversions de bureaux offrent pour répondre aux nouveaux besoins.

Des analyses thématiques

Les publications annuelles sur le stock et la vacance de bureaux à Bruxelles sont également l’occasion de réaliser des focus sur un quartier ou une thématique spécifique.

En janvier 2020, perspective.brussels a consacré le premier numéro de sa série ABOUT.brussels sur les espaces de coworking et les dynamiques autour de ce marché en Région bruxelloise.

Par ailleurs, en 2011 et 2013, deux numéros spéciaux en matière d’immobilier de bureaux à Bruxelles ont été réalisés :

En plus de ces deux numéros spéciaux, une étude sur les motivations et modalités d’un moratoire sur la réalisation de surfaces de bureaux a été éditée en 2010.

Publications

Observatoire des bureaux
39

Observatoire des bureaux n°39

État des lieux du parc de bureaux en Région de Bruxelles-Capitale

2021
perspective.brussels
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ABOUT.brussels
1

Espaces de coworking

Quelles dynamiques en Région bruxelloise?

2020
perspective.brussels
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Observatoire des bureaux
38

Observatoire des bureaux

État des lieux 2016, 2017 et pipeline – Zoom sur la ZIR Louise

2019
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Observatoire des bureaux
37

Vacance 2016

Zoom sur le quartier Midi

2017
perspective.brussels
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Observatoire des bureaux
36

Vacance 2015 à Bruxelles

Zoom sur le Quartier Nord

2016
perspective.brussels
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Observatoire des bureaux
35

Vacance 2014 à Bruxelles

Zoom sur le Pentagone

2015
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Observatoire des bureaux
34

Permis 2013

Mise en œuvre 2009-2010

2014
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Observatoire des bureaux
33

Vacance 2013 à Bruxelles et en périphérie

2014
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Observatoire des bureaux
32

Permis 2012

2013
perspective.brussels
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Observatoire des bureaux
31

Vacance 2012 à Bruxelles

Zoom sur le Quartier Léopold

2013
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Observatoire des bureaux
30

Permis 2011

Bilan 1997-2011 Réalisations 2007-2008

2012
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Observatoire des bureaux
29

Vacance 2011 à Bruxelles

2012
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Observatoire des bureaux
28

Permis 2010

Les potentialités de conversion d’immeubles de bureaux en logements

2011
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Observatoire des bureaux
27

Vacance 2010 à Bruxelles et dans la périphérie

2011
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Observatoire des bureaux
26

Permis 2009

Rénovation des bureaux construits avant 1950

2010
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Observatoire des bureaux
25

Vacance 2009 à Bruxelles et en périphérie

2010
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Observatoire des bureaux
24

Permis 2008

2009
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Observatoire des bureaux
23

Vacance 2008 et vacance cachée

2009
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Observatoire des bureaux
22

Permis 2007

Réalisation des permis antérieurs

2008
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Observatoire des bureaux
21

Vacance 2007

2008
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Observatoire des bureaux
20

Bilan 2006

2007
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Observatoire des bureaux
19

BILAN 2005

Réalisation 2001-2002

2006
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18

BILAN 2004

2005
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Observatoire des bureaux
17

BILAN 2003

Réalisation 1999-2000

2004
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16

BILAN 2002

BALANS 2012

2003
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Observatoire des bureaux

BILAN 2001

Réalisation 1997-1998

2002
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Observatoire des bureaux
14

BILAN 2000

2001
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Observatoire des bureaux
13

BILAN 1997 à 1999

2001
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