Bureaux
© perspective.brussels/Pedro Correa
© perspective.brussels/Pedro Correa
La fonction typiquement tertiaire de Bruxelles va de pair avec une présence importante de bureaux sur son territoire. L’accessibilité, la proximité avec les centres d’affaires, les organismes officiels et publics voire le prestige accompagnent depuis longtemps le choix de localisation traditionnelle et de concentration des bureaux au sein de la Région de Bruxelles-Capitale.
La crise sanitaire a accéléré les tendances émergentes des dernières années en matière d’organisation du travail. La mutation du monde du travail aura inévitablement des effets sur l’immobilier de bureaux tant au niveau du stock, de la vacance que de la conversion.
L’Observatoire des bureaux de perspective.brussels dénombre et cartographie l'immobilier de bureaux et analyse les stocks et la vacance des bureaux en Région de Bruxelles-Capitale. Il permet de suivre l’évolution en matière de constructions, démolitions et transformations (dont les conversions) d'immeubles des bureaux.
L’analyse des mouvements qui animent ce secteur permet d’assurer l’adéquation entre l’offre et les futures programmations à envisager dans la Région bruxelloise.
L'Observatoire des bureaux permet de suivre l’évolution en matière de constructions, démolitions et transformations (par exemple les conversions) d'immeubles des bureaux. L’objectif est de cerner la disponibilité des bureaux et d’assurer une bonne adéquation entre l’offre et les futures programmations dans la Région.
Le stock de bureaux bruxellois
Le traitement des informations issues de la base de données NOVA permet d’estimer le stock de bureaux à Bruxelles. Dédiée à la gestion des demandes de permis d’urbanisme, de lotir et d’environnement, cette plateforme informatique est utilisée par les différentes administrations de la Région. Parmi les données de NOVA, l’Observatoire des bureaux utilise les informations liées aux permis d’urbanisme accordés pour construire ou rénover les immeubles accueillant des bureaux (ou des activités de production de biens immatériels) en Région bruxelloise.
À partir de ces données et de visites de terrain, perspective.brussels vérifie la mise en œuvre des permis délivrés (construction, démolition, transformation). L’analyse définit ainsi la superficie totale des demandes autorisées et réalisées. Cette analyse croisée permet d’estimer le stock en m² de bureaux disponibles en Région de Bruxelles-Capitale.
La vacance de bureaux à Bruxelles
L’Observatoire des bureaux estime, depuis 2007, la vacance des bureaux, sur base du répertoire Inventimmo géré par citydev.brussels, Le répertoire Inventimmo reprend les données de l’offre immobilière professionnelle (à vendre ou à louer) dont, entre autres, celle des bureaux. La comparaison entre le stock de bureaux estimé par perspective.brussels et cette offre permet d’évaluer la vacance de bureaux.
Les effets de la crise sanitaire sur les bureaux
L’un des impacts les plus visibles suite à la crise sanitaire est la demande croissante pour davantage de flexibilité tant par rapport au temps de travail que par rapport à son mode d’organisation. Parmi les NWoW, le télétravail apparaît comme un élément majeur dont les entreprises devront tenir compte pour attirer de nouveaux collaborateurs, voire pour garder leur personnel. Cette nouvelle donne impactera inévitablement l’immobilier de bureaux, que ce soit en termes de surface (selon la littérature scientifique, on peut s’attendre à une réduction de 0,75%, du ratio m² par employé), d’aménagement de l’espace ou de localisation.
Les recherches académiques, privées et des enquêtes montrent qu’à l’ère post-covid, le marché du bureau va se contracter à certains endroits et s’étendre à d’autres. Le recours accru au télétravail va contribuer à la contraction et la dualisation du stock des bureaux en RBC et va accélérer l’obsolescence des bâtiments anciens, sans néanmoins faire totalement s’effondrer le marché immobilier puisqu’il devra répondre à la demande en nouveaux espaces de bureaux adaptés aux technologies et normes actuelles et à venir.
Cette évolution vers une contraction et une dualisation du stock de bureaux posera les questions de la relation de Bruxelles avec le réseau urbain belge, sa relation avec son hinterland et la répartition des fonctions sur le territoire de la RBC selon les principes d’une ville polycentrique.
Zoom sur la conversion des bureaux
Les conversions des bureaux sont pratiquées en Région de Bruxelles-Capitale depuis de nombreuses années. L’Observatoire des bureaux de Perspective analyse les mouvements depuis 1997 et l’on peut constater que depuis cette date, 1 674 298 m² de bureaux ont été convertis. Entre 2018 et 2020, 56% des conversions ont été réalisées vers la création de logements, 31% vers des équipements, 5% vers du commerce et 8% vers d’autres secteurs d’activités (activités productives…).
Ces dernières années, nous assistons à une accélération des conversions. Et, les professionnels du secteur s’attendent à ce que cette tendance à la hausse des conversions s’accroisse au vu de la libération prévisible de surfaces de bureaux suite à la crise sanitaire.
Dans ce contexte, perspective.brussels a mis en place une Task Force dédiée aux bureaux en collaboration avec urban.brussels et l’équipe BMA. Cette taskforce a été chargée d’évaluer le potentiel que les conversions de bureaux offrent pour répondre aux nouveaux besoins.
Des analyses thématiques
Les publications annuelles sur le stock et la vacance de bureaux à Bruxelles sont également l’occasion de réaliser des focus sur un quartier ou une thématique spécifique.
En janvier 2020, perspective.brussels a consacré le premier numéro de sa série ABOUT.brussels sur les espaces de coworking et les dynamiques autour de ce marché en Région bruxelloise.
Par ailleurs, en 2011 et 2013, deux numéros spéciaux en matière d’immobilier de bureaux à Bruxelles ont été réalisés :
- Bruxelles, ses bureaux, ses employés ;
- Bureaux du passé, habitants du présent.
En plus de ces deux numéros spéciaux, une étude sur les motivations et modalités d’un moratoire sur la réalisation de surfaces de bureaux a été éditée en 2010.
