Kantoren

© perspective.brussels/Pedro Correa

© perspective.brussels/Pedro Correa

 

 

De typisch tertiaire functie van het Brussel Gewest gaat hand in hand met de vele kantoorgebouwen op zijn grondgebied. De bereikbaarheid, de nabijheid van zakencentra, de openbare instellingen en ook prestige dragen traditioneel bij om een kantoor in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te kiezen.

De gezondheidscrisis heeft de ontluikende werktrends in een stroomversnelling gebracht. De omwenteling op de arbeidsmarkt zal onvermijdelijk haar stempel drukken op het kantoorvastgoed, zowel qua aanbod, leegstand als conversie.
Het ‘Overzicht van het kantorenpark’ van Perspective brengt het kantoorvastgoed in kaart en analyseert het aanbod en de leegstand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Zo kunt u de evolutie volgen van de bouw, sloop en verbouwingen (inclusief conversies) van kantoorgebouwen.

Door deze evoluties te analyseren, kunnen we de toekomstige programma's in het Brussels Gewest afstemmen op het aanbod.

De beschikbare kantoorruimte in Brussel

Op basis van de gegevens uit de NOVA-databank kunnen we de beschikbare kantoorruimte in Brussel ramen. Deze databank is een IT-platform dat door de verschillende besturen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gebruikt wordt om stedenbouwkundige, verkavelings- en milieuvergunningen te beheren.

Op basis van de data van de NOVA-databank en met behulp van veldonderzoek controleert perspective.brussels of de realisatie van de werken (bouw, afbraak of omvorming) conform de verleende vergunningen uitgevoerd werd. Het resultaat van dit alles is de totale oppervlakte van de goedgekeurde en uitgevoerde bouw-, afbraak- of omvormingsaanvragen in het Brussels Hoofdstedelijke Gewest.

De kantoorleegstand in Brussel

Het Overzicht van het Kantorenpark onderzoekt, naast de beschikbare kantoorruimtes,  sinds 2007 ook de kantoorleegstand en dit aan de hand van Inventimmo, een databank beheerd door citydev.brussels.

Inventimmo bevat inderdaad informatie over het aanbod aan bedrijfsvastgoed (te koop of te huur), waaronder kantoorgebouwen. De vergelijking van de beschikbare kantoorruimtes enerzijds, onderzocht door perspective.brussels, en het aanbod op de markt anderzijds laat toe om de kantoorleegstand in te schatten.

De gevolgen van de gezondheidscrisis op het kantorenpark

Een van de zichtbaarste gevolgen van de gezondheidscrisis is de toenemende vraag naar meer flexibiliteit, zowel qua werktijd als qua werkorganisatie. Telewerk is een van de nieuwe manieren van werken (NWOW) waarmee ondernemingen rekening moeten houden om nieuwe medewerkers aan te trekken en om hun personeel te behouden. Deze nieuwe situatie zal onvermijdelijk gevolgen hebben voor het kantoorvastgoed, hetzij qua oppervlakte (wetenschappers verwachten een daling van 0,75% van het aantal m2 per werknemer), qua inrichting of qua ligging.

Studies en enquêtes tonen aan dat de kantoormarkt in het post-covidtijdperk op sommige plaatsen zal krimpen en op andere zal groeien. De toename aan telewerk draagt bij tot de inkrimping en dualisering van het kantoorbestand in het Brussels Gewest. Het zal een vertrek uit oude gebouwen versnellen zodat ze in onbruik raken. Maar de vastgoedmarkt zal niet volledig instorten, aangezien ze moet inspelen op de vraag naar nieuwe kantoorruimten die aan de huidige en toekomstige technologieën en normen aangepast zijn.
De inkrimping en dualisering van het kantoorbestand zal de relatie van Brussel met het Belgische stedelijke netwerk in vraag stellen, maar ook de relatie met het hinterland. Hoe zullen verschillende functies op het grondgebied van het Brussels Gewest verdeeld worden in de verschillende stadskernen?

Focus op de conversie van kantoren

Kantoorconversies zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest al vele jaren gemeengoed. Het ‘Overzicht van het kantorenpark’ van Perspective analyseert de evolutie al sinds 1997. Daaruit blijkt dat sindsdien 1 674 298 m² kantoor is omgevormd. Tussen 2018 en 2020 was 56% van de conversies goed voor nieuwe wooneenheden, 31% van de conversies bouwde kantoren om tot voorzieningen, 5% tot handelszaken en 8% tot ruimten voor andere activiteiten (bv. productie).

De laatste jaren zit het aantal kantoorconversies in de lift. Experten uit de sector verwachten dat die conversietrend zal toenemen naarmate kantooroppervlakte vrijkomt door de gevolgen van gezondheidscrisis.

In deze context richtte Perspective samen met urban.brussels en het BMA-team een taskforce op die zich toespitst op het kantorenpark. Die taskforce moet het potentieel beoordelen van de kantoorconversies om op nieuwe behoeften in te spelen.

Thematische analyses

De jaarlijkse publicatie van het Overzicht van het Kantorenpark bevat niet alleen een visie op de beschikbare kantoorruimtes en op de kantoorleegstand; ook een focus op bepaalde wijk of deelthema wordt opgenomen. 

In januari 2020 zoomt perspective.brussels in het eerste nummer van de nieuwe reeks ABOUT.brussels in op coworkingruimtes en de dynamiek rond deze markt in het Brusselse Gewest.

In 2011 en 2013 werden twee speciale nummers over kantoorvastgoed in Brussel uitgebracht:

• Brussel, haar kantoren en bedienden
• Bureaux du passé, habitants du présent (FR) 

Naast deze twee speciale nummers werd in 2010 een studie gepubliceerd over het moratorium van kantoorruimtes.